“腾笼换鸟”盘活存量 优化供给赋能发展
——池州市江南新兴产业集中区工业用地转型案例
一、基本情况
池州市江南新兴产业集中区总规划面积199.43平方公里，其中起步区20平方公里。近年来园区产业快速发展，但公服、商服配套设施建设滞后、分布不均等问题也日益凸显，亟需补齐功能短板。同时园区内部分企业配套办公用房长期闲置、利用低效。为破解园区配套设施“供需”矛盾，池州市自然资源和规划局会同集中区管委会开展深度调研，通过科学规划研判、合理调整布局、引导土地收回再出让等模式，探索推动工业用地转型盘活，有效补齐城市功能短板，实现了产城融合、职住平衡。
二、主要做法
（一）超前规划，精准识别功能短板。在国土空间规划编制阶段，利用“园区批供地一张图”等信息化手段，联合集中区管委会对园区内闲置土地和房产资源进行全面摸排。通过对片区功能需求的深度研判，精准锁定了6宗区位条件优越、但利用效率低下的闲置办公（科研）楼，随即依法启动规划动态调整程序，为上述地块向商业、公服等功能转型提供了法定依据。
（二）创新模式，打通产权转换路径。针对闲置资产产权属于原企业、难以直接改造的难题，市自然资源和规划局配合管委会，探索形成了“政府引导、企业自愿、平台收储、市场运作”的新模式。主动与闲置资产的权利人进行多轮协商，通过合理的土地分割和资产评估，由政府平台公司出资收回6宗闲置土地房产资源（涉及土地面积约2.8万平方米，建筑面积约6万平方米），将复杂的“私产”成功转化为可由政府统一规划、统一出让的“净资产”。
（三）优化条件，引导土地高效复合利用。在土地收回后，部门并未简单地“一收了之”，而是为二次出让“量身定制”了规划条件和出让方案。引导新的土地权利人（受让方）在不进行主体拆建的“微更新”模式下，通过优化建筑内部空间、植入多元业态，将单一的办公功能改造为集特色餐饮、精品零售、创新服务于一体的“工业邻里中心”，实现了土地功能的复合高效利用。
三、实施成效
（一）节约集约水平显著提升。项目拟盘活6宗总建筑面积6万平方米的低效闲置房产，在不消耗新增建设用地指标的前提下，将其转变为高价值商业服务业用地，实现了存量土地价值与效益的最大化，目前，其中两处资产已完成产权收回并进入挂牌出让程序。
（二）产城分离难题有效破解。打造的嵌入式“工业邻里中心”，将服务于数万名企业员工及居民，极大缩短员工及居民获取生活服务的时空成本，切实优化了区域营商环境，有力促进了产城融合与职住平衡。
（三）社会投资活力得以激发。项目探索形成的“政府收储、平台改造、市场运营”清晰路径，明确了各方权责，打消了市场主体对存量盘活政策的顾虑，成功吸引社会资本参与园区配套建设，实现了政府、企业和社会的多方共赢。
四、经验启示
精准研判是前提。做好存量盘活工作，必须依托国土空间规划和信息化手段，精准锁定存量闲置资源供给与园区发展功能短板需求的“最大公约数”。规划引领是核心。在国土空间规划中提前布局、主动引导，在工业片区中嵌入式、复合化配置商业服务功能，为后续的产城融合发展预留空间、提供依据。协同共治是关键。盘活存量资产涉及复杂的利益关系，必须坚持政府主导、尊重市场规律，通过构建“政府引导、企业参与、平台运作”的协同路径，才能有效凝聚合力，化解难题。
新建公服设施
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